李某支付首付款后

作者:admin    发布时间:2019-05-29 02:52    浏览::

  李某看中王某所有的一套房屋,双方签订了房屋买卖合同,房屋总价款117万,双方约定,首期付款72万,余款由李某向银行申请贷款支付,若银行贷款未通过或额度不足的,买方应在过户之前将余款直接支付给卖方,并约定了办理过户手续的最后期限。李某支付首付款后,却未能在约定期限内申请到银行贷款。逾期后,李某及居间方要求王某配合另行申请银行贷款并继续进行交易,数月期间双方就此事多次协商但仍未有结果,王某遂提出解除合同,李某不同意。双方协商未果,交易暂停。半年后,双方再次就该房屋买卖一事进行协商,然而此时距双方签订购房协议已过去两年,该房屋市场价已上涨了50%左右。王某认为,交易未成功是李某未能申请到银行贷款造成的,要求解除合同并由李某承担违约责任,李某要求继续履行合同并要求王某承担拖延办理过户手续的违约责任。本案谁应该承担违约责任?合同应该解除还是继续履行?

  第一,房屋总价款117万,李某首期支付了72万占房款总价的61.5%,这充分说明李某履行合同的诚意。第二,申请银行贷款之所以没有获批是因为王某不愿意配合李某再次申请银行贷款,导致合同履行不能,李某对贷款没有申请成功也存在一定责任。第三,合同签约已两年,卖方在这段时间并没有退还钱款解除合同的意思表示,可以推定卖方默认了买方的延期付款。因此,合同应该继续履行。

  提出反诉要求解除合同,并要求李某承担违约责任。合同约定李某的义务为:1、支付首期购房款;2、申请银行贷款;3、贷款未通过的情况用现金支付剩余房屋价款。依法成立的合同对双方当事人具有约束力,李某在没有申请到银行贷款的情况下应该根据合同约定用现金支付剩余价款。

  李律师:卖方不配合买方申请银行贷款本身就是一种不积极履行合同义务的行为。

  李律师:至于具体是何种原因导致贷款未能申请成功,法院可以向银行调查这一线

  宋律师:合同约定买方在没有申请到银行贷款的情况下,应该用现金支付剩余价款。现在买方没有申请到银行贷款也没有支付剩余价款,且没有证据证明卖方存在违约情况。卖方在这一情况下仍愿意与买方沟通,如果买方能够支付剩余价款或者获得银行贷款,卖方愿意履行合同,但是至今买方没有支付剩余价款,所以买方存在严重违约,要求解除合同。

  时律师:在合同约定的期限内李某没有支付剩余价款,您是否应该及时向李某提出解除合同的意思表示,如果没有及时解约是否可以认为王某是愿意继续履行合同。

  宋律师:首先王某秉持善意,王某考虑房屋买卖系大宗商品交易且李某购房不易,因此愿意与李某协商。其次,双方协商并不意味着就能达成一致意见。

  李律师:宋律师,可否认为双方后期的协商视为对合同进行了变更?在李某贷款未申请成功的情况下王某并没有将已支付的房款退还李某,是不是就意味着李某可以继续履行合同支付剩余房款?

  宋律师:第一,对于合同变更,在双方之后协商没有达成一致意见的情况下,之前的合同规定对双方仍然有效,李某用现金支付剩余价款的义务仍需履行。第二,王某基于李某已经支付大部分房款情况下愿意与李某协商,但由于交易拖延近两年房屋价款上涨近50%,双方就价款的协商没有达成一致意见导致合同目的无法实现。

  对李律师的建议:如果还要继续履行对于交易时间需要重新约定,需要双方达成一致意见。由于双方没有达成一致意见,需要考虑解除合同,如果解除合同会对李某有较大损失,如何来尽量减少李某的损失需要李律师进一步考虑。

  对宋律师的建议:宋律师有充分的理由来解除合同,从而要求李某承担违约责任支付违约金,宋律师应该向法庭证明相应的损失。

  李律师:建议双方协商达成一致意见继续履行合同。如果王某因房价上涨不愿继续履行合同,应该对李某进行赔偿。首先,王某对合同的履行不能存在过错;其次,李某支付72万元的房款存在时间成本。

  时律师:合同约定李某贷款未获批的情况下,应该以现金补足剩余价款,在李某没有充分证据证明系王某的不配合导致贷款未获批,法院可能会认定李某违约。