同时签约浙江楷立律师事务所

作者:admin    发布时间:2019-06-15 21:22    浏览::

  房屋租赁,自古有之,尤其是在房价高居不下的今日,越来越多来到杭州工作生活的外地人,都当起了租客。然而,在实际生活中,经常会碰到房屋被擅自转租的情况。一般是承租人未经出租人同意私自将房屋转租给次承租人,损害了出租人的利益,但若轻易认定转租合同无效,也不利于保障次承租人的合法权益。

  2017年8月1日,张先生与陈先生签订《房屋租赁合同》一份,约定张先生将其所有的房屋出租给陈先生,租赁期限为2017年8月1日起至2018年7月31日止。

  合同对租金、租金的支付方式、双方权利义务及违约责任等内容均作出了明确约定,但未约定陈先生是否有权将房屋进行转租。

  2017年10月12日,陈先生在张先生不知情的情况下,与王先生签订了《转租协议》一份,约定将房屋转租给王先生,租赁期限为两年。

  后陈先生于2017年12月2日发短信告知张先生转租一事,但张先生一直未予表态。

  2018年7月31日,《房屋租赁合同》到期,张先生想将房屋租赁给其他人,遂要求王先生腾退房屋。然,王先生主张《转租协议》未到期,张先生不能要求其腾房。

  张先生认为,陈先生未经其同意将房屋转租,《转租协议》应属无效,二人遂起纠纷。

  首先,《转租协议》以《房屋租赁合同》为基础,只有《房屋租赁合同》合法有效且尚未终止的,《转租协议》才可能有效。原《房屋租赁合同》系张先生、陈先生双方的真实意思表示,亦不违反法律、法规的强制性规定,应当认定为合法有效,且案涉《转租协议》在原《房屋租赁合同》尚未终止时签订。

  其次,根据《合同法》第二百二十四条之规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,陈先生若想将租赁物转租的,应征得张先生的同意。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”律师经询问了解到,陈先生曾短信告知张先生转租一事,至纠纷发生时已逾6个月,期间其一直未提出任何异议,因此张先生不能以未经其同意为由请求认定转租协议无效。

  最后,本案中《转租协议》的租赁期限超过了《房屋租赁合同》租赁期限,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 因此,转租期限超过剩余租赁期限的部分无效。虽然超过的期限无效,但并不导致整个《转租协议》无效,该合同的其他条款仍具有约束力。

  据前所述,转租的期限应当在本租的剩余期限之内,超过本租期限的部分无效。在本案中,律师了解到,《房屋租赁合同》于2018年7月31日终止,张先生与陈先生的租赁关系也即时终止。根据《合同法》第二百三十五条规定:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。陈先生作为承租人应在租赁关系终止时向出租人张先生返还租赁物即案涉房屋。但是陈先生将案涉房屋转租给王先生,其并未实际占有使用租赁物。

  当陈先生与张先生的租赁关系终止时,陈先生对租赁房屋不再享有约定的权利,其转租基础也就不存在了,王先生作为次承租人继续主张租赁权便失去了依据,形成了对案涉房屋的无权占有。故依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定:“无权占有不动产的,权利人可以请求返还原物”,张先生作为案涉房屋的所有权人,有权请求次承租人王先生返还案涉房屋。如王先生拒不腾退,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出租人张先生有权请求次承租人王先生支付占有使用费。

  承租人的转租行为征得了出租人的同意或事后得到出租人的追认,又或者出租人知晓后六个月内未提出异议;

  转租的租赁期限不得超过原租赁合同的租赁期限减去承租人已经使用收益的年限的余额,且此余额不得超过20年。

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